不動産の相続登記に期限はない？｜登記しないときのデメリットとは

以下の記事で解説したように、不動産を相続すると法務局での登記が必要となります。

相続登記にかかる費用は？司法書士の選び方や自分で相続登記する際の注意点も紹介｜楽クラライフノート お金と終活の情報サイト

不動産を相続する場合、「登記」とよばれる手続きが不可欠です。もし登記をおこなわなければ、相続した不動産が自分のものであると証明できないなどのリスクがあります。 不動産の登記にあたっては、税金や手数料といったさまざまな費用が発生します。この記事では、不動産を相続するにあたって登記にどのような費用がかかるのか、その内訳についてくわしく解説します。

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では、この登記はいつまでにすればよいのでしょうか？

実は現行の法律では、登記の期限は明確に定められていません。しかし、相続した不動産の登記をしないままでいると、不動産の本当の所有者が誰なのかわからなくなることをはじめとした、さまざまな弊害が生じます。また、2021年4月21日に成立した改正法により2024年4月1日から相続登記が義務化されます。

そこで、この記事では相続した不動産の登記の期限や登記をしないことのデメリットを解説します。

不動産の登記は義務ではなく、期限もない

不動産をはじめとする所有権や登記手続きなどについて定められた法律として、民法や不動産登記法があります。これらの法律によると、所有権移転などの際に当事者が登記することを義務とはしていません。そのため、登記をいつまでにおこなわなければならないという期限も定められていないのです。

もっとも、登記をおこなわなければ、以下で紹介するようなデメリットが生じる可能性があります。また、2021年に相続登記を義務とする「民法等の一部を改正する法律」が成立し、2024年4月1日に施行されます。この法改正で、相続により不動産の所有権が移転した際に登記をしなければ、行政罰（過料）に処せられることになります。

相続で登記しないことのデメリット

登記をしないことによるデメリットは、おもに以下3点が挙げられます。

• 事実上、不動産の処分などができない
• 相続人全員の共有として扱われる場合がある
• さらなる相続が難しくなる場合がある

日本で相続税の申告対象となった相続財産のうち金額換算で約40％は不動産の継承といわれており、申告対象以外の相続も含めるとより多くの不動産が相続されていると考えられるため、相続による不動産登記は決して他人事ではありません。

以下で紹介するデメリットをぜひ確認しておきましょう。

1. 事実上、不動産の処分などができない

相続した不動産の登記をしないままでいると、その不動産は登記簿上、被相続人名義のままとなってしまいます。被相続人名義のままでは、相続人の所有物であることが確認できませんので、事実上、相続人が売主となることはできません。また、銀行などから借り入れをする際にその不動産を担保にすることもできなくなります。

「売却の予定はなく、これからもずっと住み続けるつもりだから、相続登記をしなくてもよいのでは？」と思われる方もいるかもしれません。しかし、たとえばご高齢の方で今後自宅での生活が難しくなり、老人ホーム等へ入所する際に、自宅を売却した資金を充てたいといった場合や、自宅を担保に頭金を捻出したいといった場合などには、スムーズな売却や借り入れに伴う担保設定ができなくなる可能性があります。

2. 相続人全員の共有として扱われる場合がある

相続人が複数いる場合に、相続人の1人が不動産を相続することで合意したとします。しかし、相続登記をしないままでは、その合意をほかの人に主張することができず、対外的に相続人全員が該当の不動産を共有しているものと扱われる可能性があります。
その場合、例えば相続人の中に合意を守らず、自己の相続分を第三者に売却してしまうことが考えられます。その結果、不動産が相続人以外の第三者との共有状態となってしまい、不動産の処分や活用をする場合に合意形成が難しくなる可能性が高くなります。

また、相続人の中に借金を抱えて返済不能に陥っている方がいる場合、（債権者が代わりに法定相続分通りの共有の相続登記をしたうえで）借金を抱えた相続人の共有持分だけを差し押さえることも考えられます。

一方、相続登記をしないままの建物が倒壊してご近所に損害を与えた場合、相続人全員が責任を負うことになりますし、固定資産税の納付義務も相続人全員で負担することになる点にも注意が必要です。

3. さらなる相続が難しくなる場合がある

相続登記をしないまま、相続人の子世代、さらに孫世代まで相続が繰り返されると、不動産を共有する相続人がかなりの数となり、いざ相続人の誰かが相続登記をしようと思っても、相続人全員の合意形成が必要となってしまいます。手続きとしては遺産分割協議書を作成し、相続人全員が実印で押印したうえ各自の印鑑証明書を添付しなければなりません。しかし、子世代、孫世代、さらにその後の世代となると、どの相続人がどこで何をしているのかすらわからないといった状況も起こり得ます。なかには、お互いに存在自体を知らない相続人もいるでしょうし、そのような関係性で印鑑証明書のやり取りをすることに難色を示す場合も充分考えられます。

また高齢の相続人がいる場合、認知症などにより判断能力を失ってしまう可能性も否定できません。判断能力を失った場合、成年後見制度を利用し、後見人などが財産の管理や法律行為のサポートをおこないますが、遺産分割協議もそのひとつです。成年後見人としては、原則として支援する相続人の法定相続分をきっちり確保することが求められるため、ほかの相続人が思うような相続登記ができない可能性が高くなります。

相続したら登記はいつまでにするとよい？

繰り返しになりますが、現状、相続登記は法律的な申請期限が定められていません。しかし、ここまでで述べた登記をしないことによるデメリットを発生させないためにも、不動産の相続が発生したら可能な限りすみやかに登記をおこなうべきといえるでしょう。できれば相続税の納付期限となる、被相続人が死亡したことを知った日から10か月以内、遅くとも1年以内には済ませるようにしましょう。

もし相続による所有権移転の登記を「忘れて」しまったという場合も、可能な限り早めに登記をおこなう必要があります。忘れたまま長い年月が過ぎてしまっているときは、不動産の権利関係も複雑になっているケースがあるため、司法書士などに相談しましょう。

2024年に義務化される不動産の登記

前述のとおり、「民法等の一部を改正する法律」が2021年に成立し、2024年4月1日に施行されます。この法改正の背景には、相続登記がおこなわれていないことを原因として全国各地で所有者が不明の土地が存在していることが挙げられます。つまり、相続登記を義務化することによって、所有者不明土地が発生するのを予防する目的があるのです。

改正法の施行後は、相続の発生を知り、相続により不動産を取得したことを知った日または施行日のいずれか遅い日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料が課される可能性があります。過料とは行政上の制裁であり、刑事罰ではありません。そのため、いわゆる「前科」として数えられるものではありませんが、登記は早めにしたほうがよいといえるでしょう。

早めに登記することは自分のためにもなる

2024年に相続登記が義務化されます。そして、相続登記をしなければ、過料が課される場合があります。

たとえ処分がなかったとしても、相続登記をおこなわなければ自分の不動産を自分のものと主張できません。つまり、登記をおこなうことは自分を守ることといえます。不動産を相続する際は、できる限り早く登記をおこないたいですね。

（執筆編集：NTTファイナンス 楽クラライフノート お金と終活の情報サイト編集部）