土地の相続の基礎知識｜流れ、分割する方法について

日本で相続されるすべての財産のうち、4割は不動産といわれています。そのため、不動産の相続は多くの日本人にとってかかわりのある話といえるでしょう。

では、土地の相続はどうなるのでしょうか？最近では「所有者不明の土地」が大きな問題となっているように、土地の相続は必ずしも経済的に豊かでなくても対応に苦慮している人の存在がうかがえます。

この記事では、土地の相続について解説します。

土地の相続の大きな流れ

土地の相続にあたっては、基本的には以下のステップに沿って手続きをおこないます。

1. 相続人のあいだで土地をどう相続するかを話しあう

2. 土地を相続する相続人がいる場合は「相続登記」をする

3. 土地を売却する場合は売却手続きをする

4. 相続税を納付する

相続人が複数いた場合、当事者同士で話しあいのうえ、土地をだれがどの程度の割合で相続するのか、そして土地のまま相続するか売却したうえで現金を分けるかなどを明確にしておきましょう。

土地を分けて相続する方法

もともと相続人がひとりである場合や、特定のひとりに相続させるという遺言がある場合などは、相続にあたって相続人で協議して土地を分割する必要はなくなるため、そのまま相続登記を進めることができます。

しかし、複数の相続人が存在する場合は、すべての相続人の合意によって土地をどのようにして分けるかを決定する必要があります。

そしてこの場合の土地の処分方法（分割方法）として以下のような方法があり得ます。

現物分割

現物分割とは、対象となる不動産をそのまま相続したり、土地は兄、建物は弟といったように可能な範囲で分配して相続する方法です。

シンプルな考え方で相続手続きが簡単なメリットがありますが、単独相続とする以外は権利関係が複雑になるうえ公平に分割することも困難であるため、まったく推奨されません。

換価分割

換価分割とは、土地を売却した後に現金を相続人のあいだで分割する方法です。

もっとも公平かつ合理的な分割方法であり、一般的にもよく用いられる方法です。不動産を売却する際に譲渡所得税が課税されることもありますので、注意しましょう。

代償分割

代償分割とは、特定の相続人が財産をすべて相続する代わりに、ほかの相続人に対して分割相続分に相当する金銭（代償金）を支払う方法です。

特定の相続人が不動産を利用したい場合に適した方法ですが、ほかの相続人に対してまとまった金銭を支払う必要があり、資金力に乏しい場合には選択できないというデメリットもあります。

共有分割

共有分割とは、複数の相続人によって土地を共有する方法です。

たとえば、土地の分割方法やだれが相続するかといった結論が出ない場合に先送りすることができます。ただし、共有には後述する大きなデメリットを覚えておく必要があります。

土地を売ることになったら

相続した土地はあるものの、使いみちが定まらなかったり管理が大変といった理由で売りに出すケースも少なくありません。

そのような場合も、まずは相続登記をおこなう必要があります。故人名義のままでは売買契約ができないため、まずは相続人への登記手続きが必要となるのです。

ちなみに、土地のうえに老朽化した家屋などが建っている場合には、解体して更地にしておくと買い手がつきやすくなります。ただし、解体にかかる費用や廃材の処分費用にも多額のコストがかかるため、金銭的なメリットも含めて検討してみましょう。

無事買い手が見つかり売却手続きを終えたら、不動産譲渡税を納付して一連の手続きは完了となります。

土地の相続の手続き

土地の相続は必要な書類を用意して法務局へ提出しておこないます。具体的には相続登記の申請書類や戸籍謄本、印鑑証明書などがありますが、手続きに関する詳細については以下の記事でもくわしく解説しているため、ぜひこちらも参考にしてみてください。

不動産の相続手続きはどうおこなう？必要な書類、費用について｜楽クラライフノート お金と終活の情報サイト

土地、そして建物といった不動産を相続することが決まれば、次は手続き＝相続登記に移ります。 相続登記は、決して忘れてはいけません。なぜならば、2024年から不動産の相続手続きをおこなわないと、過料が課せられるようになるからです。 こうしたペナルティがなぜ設けられたのかをはじめ、知っておきたい相続手続きの流れなどをこの記事で解説します。

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相続税はどれくらいかかる？

土地を相続するか否かを判断するために重要なポイントとなるのが相続税の金額です。

相続税は以下の計算式に当てはめて算出します。

相続税額の計算式

（財産額−基礎控除額）×相続税率

基礎控除額の計算式

3000万円＋600万円×相続人数

なお、相続税は該当する土地だけでなく、相続する財産すべてにかかってきます。たとえば、土地の評価額は基礎控除額内の3000万円であったとしても、現金や有価証券の総額が3000万円あった場合、

6000万円−（3000万円＋600万円×1）＝2400万円

が相続財産額となります（上記は相続人がひとりの場合。2人の場合はカッコ内の計算式が3000万円＋600万円×2となります）。よって

2400万円×15%−50万円＝310万円

の相続税を支払うこととなります。

土地の相続で覚えておきたいこと

土地の相続は現金などと異なり分割が容易ではなく、登記などの手続きも面倒なことからさまざまなトラブルに発展しやすいものです。土地の相続を円滑におこなうために、覚えておきたい3つのポイントを紹介しましょう。

共有分割は将来の相続を困難にする可能性が高い

土地を分割して相続する方法の一つに共有分割があることを紹介しましたが、これは複数の相続人の共有状態がのこってしまうため、相続問題の根本的な解決にはなりません。

たとえば、土地が共有のままでは売却処分も難しいですし、仮に共有者が亡くなった場合には共有持分についてさらに相続が発生するなど問題が複雑化する可能性もあります。

そのため、共有分割は本当にやむを得ない場合を除きできるだけ選択肢から外し、現物分割（ただし単独相続とする場合）や換価分割、代償分割のいずれかの方法で検討してみましょう。

相続登記の義務化

2024年からは相続登記の義務化がスタートする予定で、「相続の開始および所有権を取得したと知った日（もしくは改正法の施行日とのいずれかから遅い日）から3年以内」に相続登記をおこなわないと過料を支払わなければならない可能性もあります。これまで相続登記は義務ではなかったことから放置してもただちに問題となることはありませんでしたが、今後は正当な理由なく相続登記をしないで放置するとペナルティを受ける可能性がありますので注意しましょう。

自分は土地だけを相続し代償分割する際は「自腹を切る」ことも

特定の相続人が財産をすべて相続する代わりに、ほかの相続人に対して分割相続分に相当する金銭を支払う代償分割は、相続した土地を売却しない限り手元へ現金が入ってきません。

そればかりか、ほかの相続人に対して金銭を支払う必要があるため、自腹を切らなければならない場合もあるのです。

代償分割を選択したことで、経済状況が悪化するおそれも十分考えられるため、慎重に判断する必要があるでしょう。

まとめ

今回の記事で紹介したように、土地の相続がスムーズに進めば相続人としてもひと安心でしょう。しかし、現実の社会では相続人が相続したがらない土地があるのも事実で、そうであるがゆえに冒頭でも触れた「所有者不明の土地」が発生する原因ともなっています。

このようなケースに対応するため、2023年から不要な土地について国へ所有権を移す「国庫帰属制度」が始まります。こちらは、あらためて別の記事でも解説する予定です。

また、土地の相続の手続きについては、以下の記事もあわせてご参照ください。

不動産の相続手続きはどうおこなう？必要な書類、費用について｜楽クラライフノート お金と終活の情報サイト

土地、そして建物といった不動産を相続することが決まれば、次は手続き＝相続登記に移ります。 相続登記は、決して忘れてはいけません。なぜならば、2024年から不動産の相続手続きをおこなわないと、過料が課せられるようになるからです。 こうしたペナルティがなぜ設けられたのかをはじめ、知っておきたい相続手続きの流れなどをこの記事で解説します。

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（執筆編集：NTTファイナンス 楽クラライフノート お金と終活の情報サイト編集部）