リバースモーゲージ・リースバックとは？自宅を担保・売却して資金を得る方法

これまで「楽クラライフノート　お金と終活の情報サイト」では、年金やシニアになってからの仕事などのお金について解説する記事を発信してきました。ただ、現実問題としてお金に困るケースも十分に考えられます。そんなときに、「リバースモーゲージやリースバックに頼るのは、どうだろうか？」と感じる人もいるのではないでしょうか。

ご存じない方のために簡単に説明すると、リバースモーゲージとは自宅を担保にまとまったお金を借りる仕組み、リースバックは自宅を売りつつも賃貸としてこれまでどおり住み続ける仕組みのことをいいます。そこでこの記事では、リバースモーゲージとは、リースバックとは何か、そのメリットとデメリットを解説します。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、自宅などの不動産を担保に、まとまったお金を借りることです。お金を借りているあいだも自分の家に住み続けることができることや、元金の返済は借受人が亡くなったときに相続人による現金一括、もしくは担保である不動産の売却代金で返済することが特徴です。また存命中や契約期間中の返済は利息分のみなので、毎月の返済額をすくなくおさえられます。

なお、リバースモーゲージで借入可能なのは一戸建ての場合が多く、マンションでの利用は一部の金融機関に限られています。また借りた資金の使いみちは原則自由としている一方で、事業目的や投資目的は認められないケースが多いようです。

リバースモーゲージのメリットとデメリット

ここからはリバースモーゲージのメリットとデメリットについて解説します。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージを利用するメリットは以下のとおりです。

• 愛着のある家を売却しなくてもお金を借りることができる

• 相続に困る不動産を借り入れることで家を処分できる

• 毎月の返済は利息のみ

愛着のある家を売却しなくてもお金を借りることができる

リバースモーゲージは一般的に、借受人が亡くなった際に自宅を売却しその資金で残債を一括返済します。一方で、残債分の現金を用意し、返済に充てれば自宅を手放す必要はありません。これがリバースモーゲージのメリットの一つです。

相続に困る不動産を処分できる

前述のように、リバースモーゲージの返済方法の一つに、死亡時の自宅売却が挙げられます。もし、子どもが独立していてすでに持ち家もあり、実家を相続したくないと考えているとしたら、自分が亡くなったときに家を処分できる点はメリットとなります。ただし家を売却しても残債がある場合は、原則的にその債務は相続人に相続されます（相続放棄をした場合を除く）。子どもやきょうだいがいると、それらは法定相続人となるため、リバースモーゲージで借り入れをする際はきちんと説明をする必要があるといえるでしょう。なお、推定相続人全員（子どもなど）の同意を借入れの要件としている金融機関もあります。

毎月の返済は利息のみ

リバースモーゲージの多くは、毎月の支払いが利息のみのです。そのため、月々の支払いを抑えることができ、退職金や今まで貯蓄してきた預金など、まとまったお金を老後の生活資金として残しておくことが可能です。

リバースモーゲージのデメリット

一方で以下のようなデメリットもあります。

• 住宅ローンより金利が高く、金利変動リスクがある

• 借入限度額は不動産の評価額より低い場合が多い

 住宅ローンより金利が高く、金利変動リスクがある

住宅ローンの金利が0.4％～1.7％程度なのに対し、リバースモーゲージの金利は年3〜4％が一般的です。変動金利（半年ごとに見直し）が設定されているため、金利が上昇すると月々の支払いも増えます。

すこしでも金利の負担をおさえられるように、借入の金額を少なく設定することや家計の見直しを意識しましょう。

借入限度額は不動産の評価額より低い場合が多い

リバースモーゲージは、担保となる不動産の評価額から融資額が決まりますが、その際の担保価値は通常の評価額よりも低く設定されています。

なぜなら、ご自宅の担保評価額が前年の担保評価額を下回る場合には、不動産評価額が下がるリスクがあるためです。たとえば、当時の不動産評価額が3000万円で2500万円の融資を受けていても、景気動向や周辺環境の変化などを要因として評価額が2000万円になってしまった場合には借入できる限度額が見直されます。

借入限度額は一般的に5割程度とされていますが、それ以上の割合で融資が受けられる場合があります。その場合でも、借入額をできるだけ低くしておくことで、予想外のリスクに備えることができます。

リバースモーゲージはこんな人に向いている

リバースモーゲージは相続人がいない場合や、老後資金が不安な方、自宅の建て替えなどを考えている人に向いています。また老人ホームに入ることを考えている人は、入居費用を工面する際に利用できるので、自宅から移り住むことを考えている人には資金調達の方法として活用できます。

リースバックとは

リースバックとは、自宅を売却してまとまったお金を受け取れる方法です。売却した自宅を賃貸物件として借りられるのがリースバックの特徴で、その売却先と改めて賃貸契約を結ぶことで売却前とおなじように自宅で住み続けられます。リバースモーゲージが「お金」を借りる仕組みなら、リースバックは「自宅」を借りる仕組みです。

リースバックのメリットとデメリット

ここからは、リバースモーゲージとのちがいを比較しながらリースバックのメリットとデメリットについて解説します。

リースバックのメリット

リースバックのメリットは以下のとおりです。

• 将来的に自宅を買い戻すことができる　

• リバースモーゲージのように不動産の市場価格を気にする必要がない

• 住宅ローンや固定資産税の支払いがなくなる

将来的に自宅を買い戻すことができる

リースバックは自宅を一旦手放しますが、資金に余裕ができれば自宅を買い戻すことが可能です。ただし当然のことながらその際の権利関係の移転は登記簿に記載されます。

リバースモーゲージのように不動産の市場価格を気にする必要がない

リバースモーゲージの場合は不動産価格が下がってしまうと、融資額の変動を気にしなければなりません。しかしリースバックの場合は、契約時に不動産を売却するので、市場の動向を気にする必要はありません。

住宅ローンや固定資産税の支払いがなくなる

自宅を賃貸物件にすることで、住宅ローンや固定資産税、あるいは、家の修繕費といった費用は、住宅の所有者が支払います。

リースバックのデメリット

一方で以下のようなデメリットもあります。

• 賃貸契約が更新されない場合がある

• 毎月の家賃を支払わなければならない

• 修繕費の負担でトラブルになる場合がある

賃貸契約が更新されない場合がある

リースバックを利用する場合は、自宅に住み続けるための賃貸借契約を不動産の買い手と結びます。契約期間については2〜3年としているところが多いですが、「最長10年の賃貸借契約」といったように契約期間の制限をしている場合があります。更新を拒否されないように、定期借家契約ではなく更新が原則の普通借家契約を希望したり、借り主の許可なしに自宅を売却しない旨の契約を希望したりする方法もあります。

 毎月の家賃を支払わなければならない

賃貸借契約のため、毎月の家賃を支払う必要があります。この家賃については、不動産の買取価格に対して設定された期待利回りを乗じることから、周辺の相場よりも高くなる傾向にあります。とはいえ、固定資産税や火災保険等の支払いがなくなるので、諸経費を含めた金額と割り切れる人であれば、さほど問題視しなくてもよいかもしれません。

修繕費の負担でトラブルになる場合がある

リースバックの場合は、もともと住んでいた自宅をそのまま借りる特性上、家屋の修繕費用や退去時の原状回復義務に関するトラブルが起こる場合があります。修繕費用についてはリースバックの契約後に発生した修繕すべき箇所なのかの判断が難しいため、当初の持ち主が負担すると契約書に明記されていることが多いようです。原状回復義務についても特約が明記されている場合があるので、契約の際には注意事項をよく確認しましょう。

リースバックはこんな人に向いている

リースバックは、将来的に不動産の買い戻しを視野に入れている人や、事情があって現在の家から引っ越したくない人、終の棲家が賃貸でもよいという人におすすめです。また契約更新されないケースがあるため、最終的には住み慣れた家を出てもよいと考えている人にも向いています。

愛着ある我が家を手放してもよいか、まず考えよう

リバースモーゲージは自宅を担保として「お金」を借りる、リースバックは売却した「自宅」を借りることになります。リバースモーゲージを利用する場合は、借受人が亡くなった際に、自宅の評価額が下落して返済額が増えてしまうリスクがあることや、返済方法によっては相続人が借金も相続してしまう可能性を考えておく必要があります。リースバックを利用する場合は自宅の売却になるので、長年住み続けてきた家に愛着がある、先祖代々の土地に家が建っているという場合、慎重にリースバックの利用を考えたほうがよさそうです。

以上のようなデメリットやリスクを踏まえたうえで、それでもまとまった資金が必要という場合は、お金を借りる、調達するのが難しくなるシニアにとってリバースモーゲージやリースバックは有効な手段となることでしょう。

（執筆編集：NTTファイナンス 楽クラライフノート お金と終活の情報サイト編集部）