コラム

不動産の相続対策〜家族を困らせないためにすべきこと

この記事の内容

相続のなかでもとくに遺産分割において問題になりやすいのが、「相続財産に占める不動産の割合が大きい場合」です。相続対策というと現金や預貯金の整理に着目しがちですが、不動産についてもしっかりと相続のための準備を進めておく必要があります。

家族の負担をすこしでも減らすための不動産の相続対策について知り、自分の状況にあった準備を考えることから始めてみませんか?

これだけ面倒なことがある、不動産の相続

まずは不動産相続にまつわるトラブルの事例をご紹介します。「不動産の相続対策がなぜ大切なのか」、その理由から見ていきましょう。

相続人が複数の場合、不動産を平等に分割できるとは限らない

不動産は、現金のように平等に分割することが難しいため、揉めごとに発展しやすくなります。不動産を分割する方法としては、以下のような方法があります。

  • 換価分割

不動産を売却して、得たお金を相続人で分割する方法のこと。

売却で得た価格から経費を差し引き、手もとにのこったお金を相続人の人数で分割してそれぞれが受け取ります。売却にはある程度の期間が必要であり、手続きにも対応が求められるため、しっかりとした事前準備が欠かせません。

  • 現物分割

相続財産である土地や家などの形状や性質を変えず、そのまま各相続人へ配分する方法のこと。また土地を法的に分割し(分筆といいます)、相続人がそれぞれ所有する方法もあります。

たとえば相続財産が土地と家だった場合、土地は相続人A、家は相続人Bと分割します。しかし相続財産の価値に偏りがあると、平等な分割が難しい方法です。

分筆した土地はそれぞれ方角や形状などが異なるため、本当の意味で「まったく同じ価値をもつ土地」に分割することは難しく、さらに分筆することで有効活用しづらくなった土地は評価額が大幅に下がる可能性をもってしまいます。

  • 共有分割

ひとつの土地を、相続人たちの「共有の持ち分」とする方法のこと。

土地を活用するには所有者全員の合意を得ることが必要なため、意見がまとまらない場合は土地をどうすることもできない状態になります。また固定資産税の納付義務も「連帯」になり、代表者が支払いのたびに取りまとめる煩わしさがあるでしょう。

このように、現物分割や共有分割の場合、相続人同士の揉めごとが発生するリスクが高くなります。不動産を売却して等価分割するなど、揉めごとを未然に防ぐ対策が求められます

妻が自宅のみを相続、子が現金を相続といった生活実態にそぐわない分割も

たとえ「財産の価値」の観点から平等に分割ができたとしても、生活の実態にあわない分割になってしまうリスクもあります。

たとえば全部で4,000万円分の財産がのこされ、妻がこれまで通り自宅に住み続けられるよう 【 息子が現金を2,000万円、妻が自宅(1,800万円)と現金200万円 】 を相続したとします。財産の価値を見ると公平で問題がないようにも思えますが、この妻が高齢で働くことができない状態だった場合に、現金200万円しか手元にないため、この妻は安心して生活していくことが難しいと想像されます。

平等に分けることができたとしても、生活資金が少なくなったり、長らく住んできた家を失ってしまったりする問題が発生して、相続がうまく運ぶとは限りません。こうした事態を避けるために法律なども整備されているため、相続したその先の家族の生活のことまで考えて、相続対策をしておく必要があります。

不動産の存在によって「争続」になってしまうこともある

「実家の不動産の価値が、相続財産のなかでもっとも高い」というケースは少なくありません。この場合に、価値の高い不動産をだれが相続するのかをめぐってトラブルになることが多いのです。

たとえば、「被相続人の財産の維持・増加」に貢献した親族は特別寄与料を請求できる、と民法で定められていることから、長いあいだ同居をしていた娘が「自分が親の財産の維持を支えた」として不動産を相続する権利を主張したとします。

しかしこの場合の「親族」は法定相続人に限られないため、献身的に被相続人の介護を続けてきた息子の妻が「自分にも相続する権利がある」と主張して譲らない、ということが起きうるのです。

貢献、支えというものは目に見えないものですから、貢献度について親族間で異なる認識があると解決が難しくなります。せっかくそれぞれの立場で被相続人を支えてきた家族が、不動産の存在をめぐって「争族」になってしまう悲しい展開を避けるためにも、財産をのこす立場の人がきちんと相続対策をしておかなければいけないのです。

不動産の相続対策のひとつ、「不動産売却」

相続にまつわるトラブルを避け、またのこされた家族の負担を軽くするために、できる対策のひとつが「不動産売却」です。不動産の売却は、以下のような流れでおこないます。

  1. 相談
    まずは売却を検討しはじめた経緯や目的などを不動産売却の仲介会社に相談します。状況に応じて、仲介手数料や測量費用などの経費や支払うべき税金など、売却にかかる費用を確認。計画的に売却を進めるための準備をおこないます。

  2. 査定依頼
    売却の決断に欠かせないのが、「いくらで売れるのか」という情報です。仲介会社から見込み価格を提示される前に、おおよその相場を把握しておくと、その後売却する判断がしやすくなります。

  3. 物件調査・価格査定
    不動産そのものや権利関係、地域の特性などさまざまな観点からのデータをもとに、仲介会社が売却の見込み価格を算出。実際に売り出す価格や販売計画をすりあわせていきます。

  4. 媒介契約
    正式に売却を決めたら、不動産の売却活動を依頼するために仲介会社と「媒介契約」を結びます。

  5. 売却活動
    媒介契約を結ぶと、実際に広告などを活用した売却活動が始まります。

  6. 不動産売買契約
    不動産の購入を希望する相手が見つかったら、不動産購入申込書の提示を受けて価格や条件の交渉に入ります。さまざまな条件が合意に達したら、契約前にもう一度物件の調査を実施し、契約締結へ。

    交渉で合意のあった事項を盛り込んだ「不動産売買契約書」を用いて、契約を締結します。契約内容を確認して双方が署名捺印をおこない、買い主から手付金を受けとれば、無事契約成立です。

  7. 物件の引き渡し準備
    リフォームやハウスクリーニング、測量、解体などの作業をスケジュールに沿って進め、物件を引き渡す準備を実施。この段階で売り手は引っ越しをおこない、公共料金の清算など最後の準備を進めます。

  8. 残代金の受領、お引き渡し
    買い主から代金の残金を受けとり、所有権の移転手続きを済ませて、鍵や関係書類などの引き渡しを実施。不動産売却の一連の流れがここで完了になります。

希望する条件で買ってくれる相手を探すことだけでなく、売却~引き渡しまでの過程ですべき手続きなどがたくさんあります。売却したいタイミングもふまえ、計画的にプロへの相談をおこなうようにしましょう。

不動産売却のタイミングはいつがいい?

続いて、不動産売却はいつすべきなのか、相続前・相続後におこなう場合のそれぞれのメリット・デメリットを見てみましょう。

相続前に売却する

相続前に売却するメリット

まずは、遺産分割のトラブルに発展するリスクを下げられること。不動産を相続が発生する前に売却して現金にしておくことで、相続人のあいだで分割しやすくなります。

また売却によってまとまった現金を受けとることができるため、たとえば親が要介護になり施設に入居する場合に、実家を処分することで介護資金を受けとり活用することができます。また実家の維持費の発生もなくなるという点ではメリットになることも。

相続前売却するデメリット

相続税を計算するうえでの「不動産評価額」は購入金額より下がる場合があることから、現金にかかる相続税よりも不動産評価額にかかる相続税のほうが少なくなるとされています。
不動産をあらかじめ売却して現金で相続する場合、こうした不動産を用いた相続税の節税対策はできなくなります。

また不動産の取引で売却益が出ると、所得税や住民税などの税金がかかることもおさえておきましょう。

相続後に売却する

相続後に売却するメリット

不動産を売却すると、利益(「売却した金額ー取得費」)に対して譲渡所得税がかかります。ただし「相続開始から10か月後の翌日から3年以内」に不動産を売却した場合、相続税を取得費に含めて利益を計算することができる、という特例があります。
そのため、相続した不動産をこの期間内に売却することで、発生する譲渡所得税を節税することができるのです。

相続後に売却するデメリット

相続税負担が軽くなる一方で、手続きの複雑さがデメリットとして挙げられます。
相続人がひとりだけの場合は単に売却の手続きを進めるだけで済みますが、複数の相続人の共有名義で所有している場合は、売却にあたって全員の同意が必要です。ひとりでも売却に反対する人がいる場合、スムーズに進めることが難しくなる場合があります。

あなたの家は、いくらで売れる?

売却を検討しはじめて、自分のもっている不動産がいくらで売れるのか気になったら、まずは自分で相場を調べてみるとよいでしょう。各仲介会社が、簡易的に相場を調べられるサービスを提供しています。エリアや最寄り駅、面積、築年数などの条件を入力し、おなじような不動産がいくらくらいで売れているのか、確認します。

続いて、相場がわかったらプロに査定を依頼します。
概算を知るための簡易的な査定から、正確な価格を知るために実際に現地に足を運んでおこなう訪問査定、なるべく早く売ることを目標にした査定など、仲介会社はさまざまな査定サービスをおこなっています。要望や目的にあわせてサービスを検討するとよいでしょう。

不動産売却は、プロに相談しよう

「争族」になることを避けるためにも、不動産相続は事前の準備が欠かせません。売却の決断やタイミングに悩んだら、まずは不動産のプロに相談してみてはいかがでしょうか。

三井住友トラスト不動産様では、不動産売却だけでなく相続全般の相談も受け付けております。不動産売却の仲介から相続・遺言書のことまで、「資産」全般の相談をしてみると将来への不安が解消されるかもしれません。


(執筆編集:NTTファイナンス ライフノート編集部 情報は2021年2月24日時点のものです。)

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