親しか住んでいない一軒家……「家じまい」はどうおこなう？

かつては自分が育ち、思い出の詰まった実家。今となっては、そこで暮らしているのは両親だけという人も少なくないかもしれません。自分自身、あるいは兄弟も、すでに持ち家がある場合、両親の死後には実家を引き継ぐ人はいなくなってしまいます。

そうした人々がおこなうものとして、今、注目されているのが「家じまい」です。家じまいとは、終活の一環として、自分の住んでいる家を処分して新しい家に住み替えることです。一軒家からマンションへの住み替えもあるでしょうし、老人ホームへの入居もあるでしょう。家じまいの過程で家財の処分などをする必要も生じますので、終活を総合的に進めるにあたって非常に重要な作業です。今回は不動産の処分という観点から『老後をリッチにする家じまい』という著書をもつ永田町法律税務事務所代表の長谷川裕雅さんに、なぜ家じまいをしたほうがいいのか、どんな人が家じまいをしているのかを伺いました。

シニアにとって住みやすいのは一軒家よりマンション

――長谷川さん（写真）はご著書だけでなく、ウェブサイトでも家じまいについて解説されていますよね。このような取り組みのきっかけは何だったのですか？

弁護士へもちこまれる、相続に関する相談のほぼすべてが、不動産絡みなんです。とくに、一軒家に関するトラブルが多くなっています。たとえば、相続した一軒家の評価を巡って問題になったり、大きな一軒家を二束三文で売ることになってしまったり。

また税務の観点からも、一軒家の持ち主が亡くなってからその家を相続するよりも持ち主が生きているうちに売ってしまったほうが相続税対策になると考えます。そうした思いから家じまいについてを本やウェブサイトで紹介するようになったんです。

――なぜ家じまいしたほうがよいのでしょう？

それは、「家じまいをしないとどうなるか」を考えていただくと、わかりやすいと思います。

まず相続される遺産が自宅の一軒家しかないとき、誰も住まないのであれば売却して現金化することが一般的です。しかし相続税の納付期限を守りながら遺産分割をするためには売り急いでしまうことにもなりかねず、買い手側が有利になって安く買い叩かれてしまう場合があるんです。これはとても損な話ですよ。

さらに一軒家の持ち主が生きていることを想定すると、持ち主が年をとり足腰が弱くなれば、2階に上がれなくなってしまいます。すると2階が物置と化し、ひどい場合だとごみ屋敷のようになるケースもあるんです。

――家自体も劣化してしまいますよね。

ええ、そのとおりです。劣化の怖いところは、修繕に大きなお金がかかってしまい、老後の生活資金を圧迫してしまうことですね。雨漏りして屋根の工事が必要になる、シロアリが住みついて駆除しなければならない、となると数百万円かかってしまいます。マンションと違って修繕積立金もないので、大きな修繕費が突然に発生します。

あとはシニアにとって住みやすいのは、マンションだということ。以前、のちに家じまいをすることになる方の一軒家にお邪魔したんですが、上がり框（あがりかまち。玄関の靴を脱いで家に上がる段差の部分）がものすごく高かったんですよ。最終的にその一軒家は売却され、その方はマンションに引っ越したのですが、その後お話を聞いたら「今のマンションはものすごく快適です」とおっしゃっていました。一軒家に住むか、マンションに住むかという論争がよく起こるのですが、シニアにとってマンションは、バリアフリーの面で優れているんです。

住み替えることでの節税効果

――長谷川さんの事務所に相談に来られる方は、どんな思いから家じまいをしようとされているのでしょう？

「家じまいをしよう」と思った人が私のところへ相談に来ることはほとんどありません。それよりも、家じまいをしないまま晩年を迎え、遺言を書きたい人の相談を受けるほうが多いですね。それでお話を伺っているうちに、「一軒家を売却してマンションに住み替えたほうがいいですね」という話になることがあります。

――では、なぜ遺言を作成するなかで家じまいという選択にいたるんですか？

一番大きい理由は、マンションのほうが相続時の節税効果が高いことです。相続税に関して「小規模宅地等の特例」という制度があり、これはある一定の条件を満たした人に対して、相続する土地の評価額をたとえば8割減できるものです。相続税は評価額によって決まるため、評価額が低ければ低いほど節税できるということですね。

ただ、この条件が少し厳しく、相続人が持ち家がない人でなければいけない、その家に居住し続けなければいけない、一定期間内に売却してはいけない、といった制限があります。そもそも一軒家の場合だともっている土地のすべてが評価額の対象となります。ちょっとわかりにくいかもしれませんが、同じ面積の土地に一軒家とマンションが建っているとしましょう。一軒家の場合は、今申し上げたようにもっている土地すべてが評価の対象となります。反対にマンションは（同じ床面積であるという前提で）、5階建てなら土地の5分の1、10階建てなら土地の10分の1、30階建てなら土地の30分の1に対して評価がなされるのです。これに小規模宅地等の特例の適用を受けるハードルの高さがあわさると、いかにマンションの相続のほうが有利かご理解いただけるのではないでしょうか。

――お子さんにとっては、親に家じまいしてもらったほうが相続の負担が軽減されるということですね。

相続を受ける子どもがひとりではない場合、遺産を分けやすいことも挙げられますね。大きな一軒家があって相続する子どもが2人いる場合、家を遺産分割することって面倒なんですよ。親が生きているうちに一軒家を売却し2戸のマンションに買い換えれば、相続税の税負担は少なくて済みますし、1戸ずつ相続できますよね。また、2戸のマンションを買わず一軒家の売却資金を現金のまま持っておく場合も、相続時の納税資金として利用できます。

――その点でいうと、家の状態で相続するのと家を売却して現金化するのでは、どちらのほうが相続税の負担額が大きいのでしょうか？

不動産の場合は評価減や小規模宅地等の特例などで税負担を軽減できるのに対し、現金の場合は金額そのものに相続税がかかってきますから、現金のほうが税負担は大きいといえます。しかしだからといって、家じまいしないほうがよいというわけではありません。冒頭で申し上げたように、相続の過程で家を売ろうとすると安く買い叩かれてしまうケースが多いのですが、家じまいの場合は焦って家を売るわけではないので、自分の思いどおりの金額で売却できることもあるんです。そうすれば、単に住み替えるだけでなく、老人ホームへの入居費用にも使えますよね。

家じまいは親が元気なうちに始める

――では、実際に家じまいをしようと決意した人は、どこに相談すればよいのでしょうか？

不動産会社でもいいのですが、できれば弁護士や税理士に相談してください。不動産会社は家の売買しかできませんが、弁護士、税理士ならば相続や税務に関することまでサポートできるからです。

――家じまいをするうえで注意しなければならないことはありますか？

家じまいをする不動産をきちんと調べることです。登記簿を見てみると、土地の一部が他人のものだったり未登記の建物があったり、といったことがあります。家じまいをしたい家の登記上の所有者や境界などがどうなっているか、あらためて確認してください。問題があれば弁護士に依頼して対応してもらうことが大切です。

――読者のなかには「親に家じまいを勧めたいのだが、どう切り出せばいいのかわからない」と悩む人もいると思います。そうした人へのアドバイスはありますか？

正直にいえば、親の立場から家じまいを始めるのは難しい部分があるんです。シニアの方は、どうしても新しいことに手をつけるのが億劫になってしまいます。しかし、残念ながら認知症になってしまった場合、不動産の売買契約や受け渡しが極めて困難になってしまいます。そのため、お子さんの立場で家じまいをすべきであると少しでも思ったら、親御さんが元気なうちから始めることをおすすめします。

――最後に、長谷川さんにとって家じまいとはどんなものであるかを、教えてください。

家じまいは終活の一環ですが、終活のなかでももっとも重要なものだと思います。終活というと、アルバムを整理する、墓じまいをするなどをイメージされる方もいるかもしれません。それも大切なことですが、弁護士、税理士という立場からすると、やはり不動産をどうするかということのほうが大きな問題だといえます。相続財産の大部分は不動産というケースがほとんどですからね。親が亡くなった後のことを考えて、実家をどうするか悩んだときは、弁護士や税理士に相談をすると必ず力になってくれます。

まとめ

地方の実家を出て都市部で暮らす人の増加や核家族化の進行から、2033年には空き家率が30.2％にまで上昇するとの予測も出ています。空き家が増え、修繕をしないまま放置すると家屋が倒壊する可能性が高まる、人がいないことで周辺の治安や風紀が悪化する、などが懸念されます。つまり、自分が困るだけでなく近所の人にも迷惑をかけてしまうということです。

こうした点から、多くの日本人にとって家じまいは決して他人事ではなく、できるならばすぐにでも手をつけたほうがよい課題といえるでしょう。思い入れのある実家を処分するというのは抵抗感もありますが、まずは親御さんと「実家が空き家にならないために、どうしようか？」と相談することから始めると、家じまいを始めることができるはずです。

（執筆編集：NTTファイナンス 楽クラライフノート お金と終活の情報サイト編集部）